【www.cnmmxh.com--买卖合同】
第一款规定：“抵押期间， 抵押人转让已办理登记的抵押物的， 应当通知抵押权人并告知受让人转 让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转 让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问 题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通 知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍 可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全 部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
在二手楼交易中，许多卖房方是以抵押贷款的方式支付购房款的， 其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。 卖房方将已办理抵押登记的房屋 进行转让并签订房屋买卖合同的，卖方应当通知抵押权人(如银行)并 告知买方房屋已抵押的情况;如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方 房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而 买方则不能以此主张买卖合同无效; 如卖方通知了抵押权人但未告知买 主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效;如卖方既未 通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方 均可主张房屋买卖合同无效。一般而言，实践中有以下三种既符合法律 规范、又具有可操作性的交易模式，供二手房交易双方选用：
一是双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前 归还尚欠银行的全部贷款余额，而后银行释放抵押权，由房地产交易中 心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方 即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。这种方法的优点是，在 房东取得完全产权之前， 买方没有支付房款， 因此买方资金的安全性高; 缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资 能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决 方案。
二是双方签订房地产买卖合同之后， 买方将应当支付的首期房款专 项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的 流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍; 缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买 方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后 逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只 能通过其他法律途径追讨，形势就非常被动了。因此，运用这种方法的 关键，是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉
良好的中介公司、律 师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互 不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。 如果买方首期房款不足 以全部偿还房东的贷款余额， 房东还可以委托一家担保机构提供垫资的 服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现 融资，进而完成交易。
三是双方签订房地产买卖合同之后， 共同向房东的原贷款银行申请 办理转贷款(转按揭)手续。 这种方法的优点是， 无须筹措资金提前还贷， 没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更 抵押登记， 将抵押人从房东变更为买方; 缺点是， 转按揭手续较为复杂， 且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷 款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅的配合，将 是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭方式解决上家的 抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办 理流程，切不可草率为之。
尽管房屋买卖合同已经有了官方指导的合同文本，但也只是在合同的条款格式上有了一定的规范，并不能 保证合同的合法性或有效性。按照我国法律规定，无效合同从签订的时候起就没有法律效力，当事人的权 利也得不到相应的保护。因此，明确哪些合同是无效合同就是十分必要的。一般而言，主要是从合同的主 体是否适格，合同当事人的意思表示是否真实，合同的内容即权利义务关系是否侵害了国家、集体或他人 的合法权益，是否违反了强制性的法律规定等方面来分析判断，具体如下述： 1、合同的主体不适格。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行 为为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同 意的证明书，实践中一般要其他共有人共同到场签署，或出具经过公证的授权委托书。 2、侵犯优先购买权签订的合同是无效合同。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购 买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前 3 个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房 屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合 同无效。 3、非法转让房屋签订的合同是无效合同。下列房地产，不得转让(包括买卖)：1、以出让方式取得土地 使用权的，不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房 地产权利利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房产未经共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未 依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 4、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 的;或以合法形式掩盖非法目的的;或损害社会公共利益的;或违反法律、行政法规的强制性规定的，则 所签合同为无效合同。
/
